Em teoria qualquer casa pode ser posta no regime de AL. No entanto, há propriedades com muito mais propensão e potencial, para este negócio que outras! Hoje em dia, o mercado do Alojamento Local está muito desenvolvido e profissionalizado. Os sites de anúncios estão repletos de casas novas, muito bem equipadas e pensadas especificamente para esta actividade! Efectivamente quando se equaciona colocar uma casa no mercado do Alojamento Local, é de vital importância ponderar bem, antes de avançar. Nem tudo são rosas, há concessões a fazer e, por vezes, algum investimento. Como tal, há que avaliar bem os pontos fortes e fracos da propriedade em questão.

Provavelmente as primeiras perguntas a fazer, é a nós próprios!

– Será que eu gostava de alugar esta casa, para umas férias com a minha família?

– Quanto é que eu estaria disposto a pagar por uma semana de férias nesta casa?

– Se tivesse de pagar para aqui ficar, quais os aspectos que mais apreciava? E os que não me agradariam?

Se não for uma zona com procura turística habitual, pode avançar na mesma, mas provavelmente a frequência de hospedes será aquém ou mesmo, muito aquém da desejada!

No entanto, também é verdade que hoje em dia, as pessoas têm muita mobilidade. Facilmente fazem 200 ou 300 quilómetros num dia, para visitar um qualquer ponto de interesse, que alguém lhes referenciou. Especialmente quando em férias no estrangeiro. Neste contexto, podem optar por um alojamento num local mais remoto, mas compensado por se tratar de uma zona pitoresca, calma e com muita privacidade ou tratar-se de uma propriedade excepcional ou ímpar. Serve-lhes de base, não se importando de usar diariamente o automóvel para ir à praia ou fazer visitas turísticas.

Quem procura uma casa para férias, normalmente evita casas em que anteriores hóspedes comentaram ou reportaram sobre problemas de barulho ou outros incómodos vindos da vizinhança! E é também conveniente equacionar como é que os seus vizinhos vão lidar com o fato de passar a receber hóspedes? Se for um apartamento, tem mesmo de ter autorização formal do condomínio.

A sua casa situa-se num bairro calmo e normalmente sem incómodos! Muito bem. É o que se procura quando se trata de férias de praia ou em família. Os hóspedes adoram sossego e privacidade. Mas também há quem não se importe de ficar numa localização mais central, contando que a casa está devidamente insonorizada!  

O mobiliário também tem de ser suficiente para a lotação anunciada! Uma casa com camas para dez hóspedes tem, imperativamente, de conseguir sentar dez pessoas à mesa e ter assento para dez, nos sofás da sala! Tudo tem de ser proporcional.

Todos os equipamentos e aparelhos existentes devem estar a funcionar na perfeição. Quem aluga, assim o pressupõe!

Muita atenção às camas e colchões! Quanto mais confortável, melhor. Um colchão desconfortável ou uma cama com folgas, podem originar comentários muito negativos.

E sabe! Aquela máquina lava-louça em que é preciso dar um certo empurrão para fechar a porta e funcionar? Ou aquela máquina de café que só funciona com um certo “jeitinho”? Ou ainda o autoclismo que fica a correr até que se lhe dê uma pancadinha num “certo” sítio? Sabe, não sabe? Pois neste contexto do Alojamento Local, este tipo de equipamentos, não serve. Porque os hóspedes não sabem, nem pretendem aprender, a dar esses tais “jeitinhos”! Como pagam, estão na expectativa de equipamentos que funcionem sem reservas!

Louças, talheres e demais equipamentos de cozinha, devem estar em boas condições e em quantidade adequada à lotação.

O jardim e todo o exterior também deve ser simples, e sem perigos para os utentes, em especial, para as crianças.

Se tiver piscina, deve equacionar a colocação de uma vedação, para evitar o acesso não supervisionado, por parte das crianças!

Os sistemas de aquecimento de águas sanitárias e o fogão, devem sempre que possível, ser eléctricos e fáceis de utilizar. Há muitos hospedes que se sentem desconfortáveis a lidar com gás! Aparelhos muito complexos ou com inúmeras opções de ajuste podem ser focos de pequenos problemas que acabam por estragar a estadia. O mais simples e fácil de utilizar é sempre a melhor opção.

Estes sistemas podem ser uma importante mais-valia para cativar os hóspedes em processo de procura do alojamento para as suas férias.

No entanto, o proprietário tem de equacionar muito bem os custos associados à utilização intensiva desses aparelhos, antes de facultar o seu uso! E tem também de ter muito critério naquilo que anuncia, para depois não ter de lidar com hóspedes defraudados nas suas expectativas!

É um problema que acontece com frequência com os hóspedes de casas com piscina aquecida! Especialmente as pessoas mais velhas, lêem no anúncio que a piscina é aquecida pelo que trazem a expectativa de um conforto que na prática não se concretiza, numa piscina ao ar livre… 

Qualquer decoração harmoniosa e equilibrada pode funcionar. No entanto, uma vez que os alugueres são obtidos online, as casas com mais cor, isto é, as decorações mais alegres, têm mais facilidade em cativar as atenções dos potenciais hóspedes, quando consultam os anúncios.

Não convém sobrecarregar muito a casa com imensos objectos decorativos. Peças de arte, bibelots desnecessários e fotografias de família, etc., devem ser retirados.

A casa está bem, mas há alguns detalhes que podiam estar melhor! O que fazer?

Investir algum dinheiro e pôr a casa como deve de ser ou alugar assim e ver o que se ganha para depois decidir por algumas melhorias? É uma decisão pessoal.

Na nossa opinião, se realmente pretende entrar no mercado do Alojamento Local para ganhar dinheiro? Deve fazer tudo o que estiver ao seu alcance para começar a receber muito bons comentários desde o primeiro dia! São esses comentários que vão abrir a porta para o sucesso no negócio!  Não nos podemos esquecer que hoje em dia, quem procura este tipo de alojamento, tem ao dispor imensa oferta, toda à distância de um click! E se a nossa casa tiver comentários desfavoráveis ou não estiver ao nível das melhores, facilmente é preterida!

Com a avaliação da casa em mente, há um detalhe que nunca podemos esquecer! É o fato de hoje em dia, os clientes do AL, estão muito habituados a avaliar a qualidade dos alojamentos, nos comentários deixados nas plataformas de aluguer online, por anteriores hóspedes!

É por isso que uma casa sem cometários, têm mais dificuldade de angariar hospedes! E é também por esta razão, que quem quer ter sucesso no mercado AL, tem de fazer tudo o que esteja ao seu alcance, para evitar antecipadamente, os comentários depreciativos. 

E é também facto que tudo aquilo que está menos bem na casa e que possa vir a desagradar aos hóspedes, mais tarde ou mais cedo, vai aparecer registado nos comentários…

Comentários esses, que uma vez registados, dificilmente as plataformas os removem….

Por isso, é sempre melhor trabalhar por antecipação.

Resumidamente, a propriedade tem de ter licença AL e tudo o que isso implica! (apresentar Comprovativo de Titularidade; Licença de Utilização, Caderneta Predial. É também preciso abrir a actividade AL nas finanças e subscrever um seguro específico).

É também vital ter a noção de que a afectação da propriedade ao Alojamento Local pode gerar mais-valias! Mais-valias essas, que serão cobradas um dia que pretenda desafectar a casa do regime de alojamento local.

O Alojamento Local funciona como uma prestação de serviços, ou seja, uma vez que o proprietário está a prestar um serviço de alojamento ao hóspede, é obrigado a emitir uma factura-recibo do valor recebido e pagar os devidos impostos. Se o volume de negócios for baixo pode ficar em regime de IRS ou optar voluntariamente por pagar IVA. Se a facturação for superior a €10.000,00 ano, terá mesmo de ser tributado em regime de IVA.